ACQUISTARE IMMOBILI IN BRASILE
MODALITA` E CONSIGLI
Anche se l'acquisto di un immobile in Brasile per noi Italiani è piuttosto semplice e sicuro occorre considerare
che la realtà ed il mercato Brasiliano, i criteri ed i parametri di valutazione e le modalità di acquisto,
in Brasile sono differenti dai nostri,
ed occorre conoscerli bene ed accettarli, per effettuare un investimento vantaggioso ed in totale sicurezza.
Pau Brasil®
può fornirvi tutta l'assistenza necessaria seguendovi completamente durante tutte le fasi
necessarie per realizzare il vostro investimento in Brasile e se lo desiderate anche successivamente.
Pau Brasil®
mette a disposizione la propria struttura organizzativa ed il proprio staff di esperti e consulenti
per seguirvi con competenza ed affidabilità affinché possiate realizzare il vostro
investimento in Brasile in maniera corretta e sicura.
VALUTAZIONE DELL'INVESTIMENTO :
Se non avete una buona conoscenza della realtà Brasiliana E' INOPPORTUNO che
vi mettiate a cercare la "vostra casa ideale" su internet o annunci vari.
Prima di tutto è necessario PREPARARE, PIANIFICARE, ED ORGANIZZARE BENE IN ITALIA,
il vostro investimento, acquisendo tutte le informazioni necessarie che
Pau Brasil®
può darvi, per avere una idea chiara di cosa è necessario fare e come procedere. Un incontro diretto con NOI,
anche se telefonico, è indispensabile per orientarvi e consigliarvi.
VALUTAZIONE E RICERCA DELL'IMMOBILE :
Se non conoscete "bene" il luogo dove intendete investire E' IMPENSABILE cercare di valutare dall'Italia
un immobile basandosi su foto, descrizioni, piantine, filmati o altro. Il contesto qui è molto diverso,
i criteri e parametri di valutazione sono molto differenti dai nostri Italiani. Inoltre il mercato
brasiliano è estremamente dinamico rispetto al nostro ed un immobile, se ha un giusto rapporto qualità/prezzo può
rimanere sul mercato anche solo pochi giorni o alcune settimane.
PER QUESTO E' TOTALMENTE INUTILE CERCARE DI FARSI UNA IDEA ATTRAVERSO
FOTO E SCHEDE DI IMMOBILI
in Italia per poi recarsi magari 3 settimane dopo in Brasile per acquistarlo.
E' invece "saggio e proficuo" prima preparare e pianificare bene in Italia IL TIPO di investimento e di immobile che si desidera acquistare
e successivamente recarsi in loco per visionare tutti gli immobili che sono in quel momento disponibili e che sono stati selezionati
in base alle vostre richieste ed aspettative.
La disponibilità di immobili in vendita, presenti sul mercato, ed il loro tourn-over è altissimo ed è impossibile non trovare quello
che risponde alle proprie aspettative.
Evitate di "improvvisare", chiamandoci all'ultimo momento o peggio quando siete già in Brasile, per visionare immobili,
chiedere un contatto diretto con un collaboratore che vi accompagni e richieste simili . . . .
LE COSE IN BRASILE NON FUNZIONANO IN QUESTO MODO ed i problemi a cui si può andare incontro possono poi essere molto sgradevoli.
NON forniamo nessuna assistenza se non prima pianificato bene l'investimento ed organizzato in maniera seria e corretta l'iter da seguire.
Il nostro metodo organizzativo è il frutto di una profonda e diretta conoscenza della realtà e del mercato brasiliano
ed è quello che offre a voi le massime garanzie di realizzare un buon investimento in totale sicurezza ed a noi di svolgere il nostro lavoro
con la massima efficienza, professionalità, competenza e soddisfazione per avervi fornito un ottimo servizio.
CONTRATTAZIONE ED ACQUISTO :
In pratica non esiste quasi mai una agenzia immobiliare che ha in esclusiva l'immobile. Ai proprietari brasiliani
interessa vendere e non interessa quale agenzia si occupa di mediare tra lui ed il cliente interessato
e comunque le agenzie generalmente collaborano tra di loro.
Di fatto quindi tutte le agenzie praticamente possono presentarvi tutte le case disponibili. E' invece FONDAMENTALE
per VOI sapersi affidare ad una agenzia seria, competente, e di comprovata fiducia per non avere sorprese poco gradite.
Sottovalutare questo aspetto, o peggio trattare da soli l'acquisto per risparmiare magari la commissione di agenzia
potrebbe rivelarsi una "leggerezza" che si potrebbe pagare molto cara.
E DOPO ESSERE DIVENTATI PROPRIETARI ?
Anche questo aspetto deve essere valutato e pianificato prima dell'acquisto. Essere proprietari di una casa
in Brasile non è come possedere "la seconda casa" al mare o in montagna in Italia. Avere un referente
di estrema fiducia, efficienza ed affidabilità come Pau Brasil® come interlocutore immediato e diretto in Italia ed
operativo in loco è di importanza fondamentale e per la realtà qui in Brasile . . . non è cosa da poco.
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INFORMAZIONI DI BASE
ACQUISIZIONE DI PROPRIETA' PER CITTADINI STRANIERI
Per la legge brasiliana non vi è differenziazione tra cittadino straniero e brasiliano riguardo al possesso
di immobili e l'esercizio dei diritti esercitati sopra il bene acquistato.
Gli stranieri possono quindi acquistare e/o affittare qualsiasi tipo di immobile in Brasile.
C.P.F.
Per poter effettuare qualsiasi pratica burocratica è indispensabile il possesso del C.P.F.
(Cadastro das Pessoas Físicas, analogo al codice fiscale italiano) ottenibile formulando
richiesta attraverso qualsiasi rappresentazione diplomatica brasiliana mediante presentazione
dell'apposito
FORMULARIO
o in brasile presso
SECRETARIA DA RECEITA FEDERAL (SRF)
presentando i seguenti documenti :
Originale o copia autenticata di un documento di identità dell'interessato (passaporto)
Tutti i documenti quando non sono in lingua portoghese devono essere tradotti e legalizzati (tradução juramentada.)
La richiesta del CPF di un cittadino straniero che si trova in Brasile verrà conclusa
in una unità della Receita Federal. Può avvenire che sia rilasciata il
giorno stesso della presentazione della domanda, ma è bene che il richiedente possieda
anche un recapito in loco dove ricevere la eventuale corrispondenza e
le convocazioni d'ufficio. Ricordiamo che è indispensabile portare sempre
con se i documenti e il numero di protocollo assegnato
della pratica.
L'andamento della pratica può essere
CONSULTATO.
anche attraverso internet, ed anche possibile verificare la situazione di un
CPF ESISTENTE
DA CHI FARSI SEGUIRE PER L'ACQUISTO
Per gli aspetti legali ed amministrativi sulla transazione immobiliare e/o di terreni il cittadino straniero non è obbligato a rivolgersi
e farsi seguire da un avvocato, o da una agenzia immobiliare, ma a suo criterio può essere consigliato, ed in taluni casi quasi indispensabile.
Anche per l'acquisto non è indispensabile ricorrere alle varie figure
specializzate che si occupano di intermediazioni
immobiliari e si può procedere direttamente con il proprietario del bene che si desidera acquistare,
ma se non si ha una reale e comprovata conoscenza del mercato, dei meccanismi e
delle regole brasiliane è fortemente consigliato, ed in taluni casi indispensabile farsi seguire da persone esperte,
e sopratutto di comprovata affidabilità e serietà.
FIGURE PROFESSIONALI
Le figure professionali che trattano intermediazioni immobiliare e che amministrano gli immobili sono :
Imobiliárias : Agenzia immobiliare
Correttor : Agente immobiliare autorizzato
Administradora : Agenzia che gestisce ed amministra immobili sia che si
trovino in condomini o villaggi sia immobili singoli.
VERIFICHE SULLA PROPRIETA`
Per poter verificare la condizione e la situazione nel quale il bene si trova occorre effettuare varie ricerche
ed acquisire vari documenti. L'ufficio principale di riferimento per gli immobili è il Registro Imobiliário.
In questo ufficio è registrata la proprietà e nel caso di acquisto occorre registrare il trasferimento di
proprietà attraverso il “Cartório do Registro de Imóveis” che generalmente si trova sempre nella stessa
giurisdizione di dove si trova l'immobile anche se teoricamente si può effettuare in qualsiasi altro "cartorio"
fuori dalla giurisdizione purché regolarmente autorizzato ufficialmente. Per una
condizione "molto differenziata",
condizioni di abusivismo o anche di semplice negligenza, non tutti gli immobili vengono registrati.
Ricordate che per esercitare qualsiasi diritto di proprietà è fondamentale la regolarizzazione e la
registrazione del bene su questo registro. Nessun contratto è valido se non registrato.
La richiesta di informazioni, certificati e documenti relativi alla proprietà possono essere avanzati da
chiunque, senza esprimere particolari motivazioni o giustificazioni.
Non esiste un grado di riservatezza per questo tipo di informazioni che sono pubbliche e non riservate.
Ogni proprietà viene identificata ed associata ad una "Matrícula" univoca, che ne classifica in maniera unica la proprietà.
E' in pratica la "carta di identità" della proprietà immobiliare che riporta integralmente tutte le informazioni
riguardo la localizzazione, descrizione esatta, eventuali ipoteche e la cronistoria relativa ai cambi di proprietà,
gli aspetti legali e giuridici
Sempre per la situazione suddetta non tutte le proprietà possiedono una Matrícula,
in particolare gli immobili che non hanno subito eventi o transazioni legali o finanziarie
e/o costruiti prima del 31 dicembre 1973.
REGISTRAZIONE DEI DOCUMENTI
Sappiate che ogni documento, compromesso e contratto di acquisto, non ha nessun valore legale
se non viene opportunamente registrato.
TASSE E UTENZE SULLA PROPRIETA`
Sulla proprietà occorre pagare annualmente una tassa che si chiama I.P.T.U. che può avvenire
in unica soluzione o mensilmente. Il pagamento di questa tassa e delle utenze può essere
fatta attraverso internet con estrema facilità. Unica condizione è
possedere un conto corrente presso una banca brasiliana.
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DOMANDE E RISPOSTE FREQUENTI
D. Dove posso recarmi per farmi rilasciare il C.P.F. ?
R. Alla Recita Federal con il passaporto e un certificato di nascita con paternità e maternità. Meglio se la firma dell'ufficiale di stato civile
è autenticata dalla prefettura italiana.
D. Quando lo rilasciano ?
R. Generalmente è immediato
D. Mi danno un tesserino ?
R. No. Vi rilasciano un certificato con il vostro C.P.F. che potete ristampare per vostro conto ogni volta che vi serve,
direttamente dal sito del "MINISTERIO DA FAZENDA"
D. Quali documenti devo verificare ?
R. Tutti i documenti li abbiamo elencati nella pagina "Documentazione Utile".
Spesso il venditore avendo posto in vendita l'immobile ha già provveduto a preparare la documentazione, la matricola,
l'atto di proprietà, la certificazione negativa di oneri municipali, pagamento IPTU, acqua utenze etc
ma consigliamo comunque di riacquisirli nuovamente prima della firma del contratto per maggiore sicurezza.
D. Occorre una autorizzazione per farsi rilasciare questi documenti ?
R. Assolutamente NO. Non esiste nessun tipo di riservatezza. Chiunque può richiedere, senza addurre nessuna motivazione particolare,
tutti i dati, le informazioni, i documenti inerenti la proprietà di un immobile agli uffici competenti.
D. Come faccio per procurarmi tutti i documenti di verifica della proprietà ?
R. Ci si deve recare presso i vari uffici competenti, (Cartorio etc) o dare mandato ad un incaricato (despachante),
che si occupa di produrre i documenti necessari.
D. Come si procede per la compra-vendita ?
R. Si redige un contratto di compravendita tra il venditore ed il compratore. E' richiesta la firma degli interessati e di 2 testimoni
D. Il venditore mi ha proposto di redigere e sottoscrivere 2 contratti :
Uno ufficiale con il valore effettivo che abbiamo concordato per l'immobile ed un altro con un valore minore
("catastale"). Cosa significa ? è legale ?
R. No, non è legale ma è una pratica piuttosto comune (che avviene anche in italia) per pagare meno tasse. Il proprietario paga una tassa
sul valore dichiarato dell'immobile, ed anche l'acquirente paga una tassa I.T.I.V. per la registrazione dell'atto di circa il 2 % sul valore dichiarato.
D. Il contratto sottoscritto dalle parti è sufficiente e mi da garanzie legali ?
R. No. Il contratto deve essere registrato per avere validità legale. Per poter rivendicare la proprietà è necessario che
il contratto sia registrato. In Brasile si dice : "Quem não registra não é dono" [chi non registra non è proprietario]
D. Dove devo andare per registrare il contratto ?
R. Ci si reca presso il "Cartório do Registro de Imóveis" localizzato nella stessa giurisdizione della proprietà, ma
si può andare anche in un qualsiasi altro Cartorio legalmente autorizzato anche fuori dalla giurisdizione per far registrare
l'atto ed il passaggio di proprietà nel "Registro Imobiliario".
D. Cosa è un Cartório do Registro de Imóveis ?
R. Praticamente è un ufficio notarile dove ci si reca per registrare l'atto.
D. Cosa è il "Registro Imobiliario" ?
R. E' un registro dove è riportato lo stato della proprietà immobiliare.
D. Quando mi rilasciano il Titolo di Proprietà ?
R. Il Titolo di Proprietà viene rilasciato subito dopo la registrazione del contratto presso il Cartorio
se il pagamento avviene in unica soluzione oppure al pagamento del saldo in caso di finanziamento o pagamenti rateizzati.
D. Quali spese devo sostenere per tutto il procedimento burocratico ?
R. Una valutazione esatta delle spese è possibile solo analizzando caso per caso. Solo per dare una idea generale e sommaria :
Per il rilascio del C.P.F. nessuna spesa. Per procurarsi i vari documenti di verifica della proprietà per proprio conto circa 150 R$.
Se si da mandato ad un incaricato (despachante) che provvede ad andare nei vari uffici e produrre per noi la
documentazione circa 500/1.500 R$.
All'atto della registrazione si paga una tassa governativa I.T.I.V. del 2-3 % circa sul valore dichiarato nel contratto. Altre spese
per la registrazione, notaio del cartorio, varie ed eventuali occorre considerare altri 700-1.500 R$ circa.
Se la vendita è avvenuta tramite una agenzia immobiliare è necessario aver prima chiarito se la commissione di agenzia è
già stata inclusa o meno nel prezzo dell'immobile e generalmente va intorno al 5% del prezzo dell'immobile.
D. Quanto tempo occorre per le pratiche burocratiche e per concludere un acquisto ?
R. Mediamente circa 3/5 giorni anche se burocraticamente sono richiesti 30 giorni.
D. Per poter usufruire dei vostri servizi assistenza e consulenza stipulate un contratto ?
R. Si, stipuliamo un contratto a garanzia dei nostri clienti e della serietà, professionalità e metodo con il quale lavoriamo.
Stabiliamo congiuntamente "gli obiettivi da raggiungere, i nostri servizi e costi ed ogni altro criterio necessario ad una corretta,
chiara, trasparente collaborazione.
D. Perchè richiedete il pagamento di una cauzione alla stipula del contratto ?
Perchè dal momento dell'assunzione dell'incarico, Pau Brasil® mette in campo tutto il proprio staff, tutte le proprie risorse,
conoscenze, tempo, spese ed esperti al fine di raggiungere gli obiettivi prefissati e "pretende" dai propri clienti la
stessa serietà ed impegno ed assunzione di responsabilità. In questo modo selezioniamo i clienti realmente interessati e
determinati a realizzare il proprio investimento dai "perditempo".
D. Salve, mi trovo in vacanza in Brasile, potete darmi il telefono di un vostro
collaboratore qui in loco per farmi vedere immobili ?
R. NO !. Tutte le attività dei nostri consulenti devono essere prima pianificate ed organizzate, come dovrebbe essere
il vostro investimento. Pensare di "IMPROVVISARE" un investimento in Brasile in maniera superficiale, approssimativa
e "poco seria" vi comporterà quasi certamente problemi che non potete neanche immaginare.
D. . . . La prego, oramai sono già qui e volevo vedere degli immobili . . . ?
R. Ci dispiace !. Siamo una agenzia di consulenza immobiliare seria e professionale
e mettiamo a disposizione le nostre competenze, conoscenze e le nostre risorse solo a clienti realmente e seriamente interessati a realizzare un investimento.
Il nostro modo di lavorare non ammette superficialità, faciloneria ed improvvisazione ne prestiamo gratuitamente la nostra consulenza servizi
ed il nostro tempo a Pseudo-Investitori interessati a perdere il loro tempo (ed il nostro) in tour turistici e visite al "mercatino degli immobili".
D. . . . Ma scusi, in Italia vado in una agenzia e loro mi accompagnano a vedere immobili . . .
voi in questo modo state perdendo un cliente . . .
R. Appunto, in Italia questo iter è classico e normale. In Brasile le cose funzionano in maniera differente.
Il nostro modus operandi è frutto di profonda conoscenza ed "ESPERIENZA" diretta del sistema Brasiliano.
Conosciamo molto bene questa realtà e come è corretto, sicuro ed efficace muoversi per evitarle problemi.
Ci dispiace perderla come cliente ma la nostra etica professionale, serietà, correttezza e professionalità è molto più importante.
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